Рубрика: Недвижимость

Скоро разовьемся до уровня США

Автор: Swing

Извиняюсь, что так долго не выходила обещанная статья о рынке недвижимости. И так и так пытался подойти к вопросу серьезно, но очень быстро ловил себя на том, что повторяюсь. Самому скучно стало. Поэтому, оторвавшись от нашей пермской унылости местных властей, решил рассмотреть все несколько с иных позиций.

Потребительский авантюризм

И начать стоит с ситуации в США. Непонятно по какой причине кризис ликвидности в Штатах рассматривается только как угроза для российского банковского сектора. На наш взгляд гораздо информативнее рассматривать происходящее там как некую картину нашего недалекого будущего.
То, что там полетели финансовые и фондовые рынки, стало следствием очень простых вещей.

Во-первых, давали ипотеку всем подряд, в том числе больным потребительским оптимизмом. Одна наша известная журналистка бодро бы отписала, что «бомжам, синякам и проституткам», но оно не так. Допустим, семья по своей структуре доходов может претендовать на дом по цене 300 000 тамошних денег, но заболев потребительским оптимизмом на почве доступности кредитов, замахивается на строение с ценой 450 000 тех же у.е.

Потребительский оптимизм – явление свойственное человеческой натуре. Все мы стремимся к лучшему и верим, что в силах построить себе «светлое будущее», особенно на это падка молодежь. Но, как показывает практика, у абсолютного большинства людей на всей планете это самое «светлое будущее» так никогда и не наступает. С возрастом взгляды на жизнь становятся консервативнее, да и забот прибавляется. Наивные мечты обрести личный уголок в собственности через 30 лет разбиваются о текущие проблемы.

В Штатах есть еще один немаловажный аспект. У них цена на недвижимость сильно зависит не только от зданий, коммуникаций и какой-то инфраструктуры, но и от социального состава проживающих в этом районе. Это тот случай, когда одна паршивая овца может сделать существенно беднее всех своих соседей. Поэтому неприятности у одних часто провоцируют цепную реакцию.

Все это превращает потребительский оптимизм в экономический авантюризм, если рассматривать в долгосрочной перспективе. А, как известно, на одного удачливого авантюриста приходится тысячи проигравшихся в пух и прах.

Вот именно эти тысячи сейчас и объявляют дефолт в Штатах по своим обязательствам. Простые рядовые американцы слишком уверовавшие, что и им полагается кусочек «американской мечты».

Давайте теперь посмотрим, как это относится к нам. У нас этот аспект американских бед состоит из двух частей. Основная часть – это не потребительский, а инвестиционный оптимизм, основанный на убеждении, что цены на недвижимость росли, растут и будут расти. Но дураков заметно поубавилось, о чем свидетельствует тщетность попыток разогреть рынок недвижимости за счет демонстрации липового роста цен.

С другой стороны, также как и в США, ипотеку у нас выдавали абы как. У нас не так пока много организаций, которые выдают всю заработную плату «в белую». Пока основная масса идет по серым схемам, хорошо, что не по темным. Ситуация регулярно улучшается, но до идеала, согласитесь, еще далеко. Эти российские реалии осознают и банки, поэтому и кредиты выдают во многом по принципу рулетки, а не основываясь на экономическом смысле. Риски закладывают в % и вроде как все довольны. До той поры, пока % невозврата не начинает превышать допустимого предела. А чего-то все в последнее время нервные стали. Некоторые банки сворачивают ипотечные программы.

Продается небоскреб. Недорого

Вторая аспект американского кризиса в большей степени и позволил назвать кризис именно «кризисом ликвидности».

Когда-то давно в число обязательных индикаторов для мониторинга состояния экономики ввели количество проданных домов. Опровергать обоснованность и целесообразность этого не следует. На этом наглядном примере следует просто зафиксировать, что в экономике нет «вечных индикаторов». Все подвержено изменениям в силу изменения модели самой экономики в какой-то части. И часто с изменением модели те или иные показатели теряют смысл.

На текущий момент США слишком перезастроенная страна. Там слишком много недвижимости. Тот же Детройт можно рассматривать как экономическую катастрофу, а можно как склад ненужной недвижимости.

Ситуация перезастроенности сложилась не вчера. Она присутствует в американской экономике достаточно давно. Но проблему удавалось компенсировать за счет высокой внутренней миграции населения и большого притока мигрантов извне.

События 11 сентября стали поводом для существенного ограничения притока мигрантов извне. Честно говоря, не знаю как обстоят дела в Штатах с внутренней миграцией, но похоже, что общество стало менее мобильным. А это уже бумерангом ударило по продажам домов.

У нас общество мобильно только в одном направлении. Миграция трудоспособного населения из сельской местности при текущих ценах на недвижимость не в состоянии обеспечить платежеспособный спрос. Слишком велик разрыв между доходами сельских жителей и стоимостью квадратного метра. Поэтому при массовой застройке имеет смысл текущее демографическое состояние территории и населенного пункта и все, если, конечно, речь не про Москву и Питер.

Про неблагоприятную демографическую ситуацию в Перми мы уже писали. Как писали и про негативное влияние, которое именно демография окажет на спрос на рынке недвижимости.

Но у нас продолжают нагнетаться темпы строительства. Само по себе это и неплохо, однако структура строительства явно не соответствует структуре общества и тому платежеспособному спросу, которое общество может обеспечить на этом рынке. Мы сами себе строим что-то сразу очень похожее на Детройт.

И с индикаторами у нас все как в США. В Национальном проекте индикативными показателями стали размер выданных ипотечных кредитов и количество построенных квадратных метров. В той модели, которая была до старта Национального проекта, эти показатели имели смысл и позволяли получать достаточно информативную картину происходящего. При текущих ценах на недвижимость, которые во многом были разогреты самой PRопагандой Национального проекта, эти показатели пополнили ряды традиционных "в среднем по больнице". Очевидно, что нужно менять и направление проекта и отчетные показатели.

Итак, мы имеем картину, которая очень похожа на то, что вызвало в США кризис ликвидности. В следующий раз, если успеем, мы рассмотрим, по каким причинам у нас еще нет обвала на рынке недвижимости, а сразу после моделирования административного устройства страны рассмотрим варианты «Битв за население».

Про пермскую часть прошедших выборов писать гораздо сложнее, чем про федеральную. Во-первых, на местном уровне не было никакого содержания. Кто-то чего-то пытался бубнить про какой-то непонятный и неинтересный НДС, так общий депресняк и усталость от культурного идиотизма давно отвратили электорат от местного контента. А еще весь выборный процесс в регионе был раздроблен. Правда не так, как сейчас пытаются преподнести действующие лица и исполнители

1 апреля, 13 часов утра по местному времени. Все теле и радиостанции страны показывают протокольную съемку. По коридору Кащенко идут двое. Один как-то модернизационно выглядит в белом халате, накинутом поверх традиционно безупречного костюма, а другой вынужденно предпочел инновационную местную рубашку

Это, знаете ли, сложно после такого фиаско успокоиться до такой степени, чтоб не потерять вразумительность. Болельщики не ставят биатлонистам медального плана, но настоящего фана нельзя обмануть, пытаясь выдать очевидный провал за удовлетворительный результат. Было неприятно видеть, что сборная России по биатлону совершенно не готова к домашнему чемпионату мира в Ханты-Мансийске. Одно дело «не прет», а другое дело, когда «сливаем». Слили. По текущему сезону слив был ожидаем и прогнозируем. Теперь он еще и засчитан.Позиция моя остается прежней: я не буду заниматься каким-то серьезным анализом в пользу российского биатлона, пока у руля находится связка Кущенко-Барнашов. Поэтому размышлений на тему «Что делать?» Вы тут не найдете. Пока будут только соображения на тему «Кто виноват?»