Рубрика: Недвижимость

Жадность очень дорого стоит

Автор: Swing

Казалось бы, уже все расписано, что должен быть кризис, должны обвалиться цены, которые погребут под собой «инвесторов», ипотечников, риелторов и других несчастных. Ради справедливости стоит отметить, что схожая ситуация была и в прошлом году, но тогда у риелторов еще были на руках козыри, и они предпочли завести рынок, собственно в текущее состояние.

Но остается актуальным вопрос, примерно в такой постановке: «Да, вроде как роста на рынке нет, но и ведь кризиса не наблюдается. В чем дело?»

Вот и давайте разбираться, по какой причине до сих пор все не обвалилось, хотя должно было по российской привычке упасть еще в августе.

Для этого имеет смысл просто сравнить предыдущий год с нынешним. Поведение твердолобых риелторов остается стандартным. Все делается по шаблонам из года в год, поэтому их песни – величина постоянная. Но результат в разное время получается разным.

Итак, есть традиционный летний спад, когда активность на рынке недвижимости снижается, так как нормальные люди заняты отдыхом и другими приятными делами.

В прошлом году оно так и было. Когда активность на рынке снижается из-за отвлекающих факторов, то всегда формируется так называемый «отложенный спрос». Поэтому каждый год в сентябре месяце нарастал вал сделок, что позволяло риелторам достаточно обоснованно задирать цены, только вот опускать их забывали в период снижения рынка.

В этом году стагнация на рынке началась с конца февраля. Рынок уже тогда встал и категорически отказывается двигаться. Причем отказывается двигаться не по отвлекающим факторам, а по институциональным проблемам самого рынка.

В этих условиях вместо формирования отложенного спроса стало складываться отложенное предложение. Владельцы излишков недвижимости решили придержать планируемые продажи до наступления лучшего времени. То, что эти светлые времена обязательно наступят, риелторы неустанно твердят всегда.

И наступила осень. Риелторы традиционно изобразили рост цен, что закономерно привело к тому, что отложенное предложение потекло на рынок. Количество выставляемых к продаже квадратных метров стабильно растет, но количество сделок не увеличивается. Этим принципиально отличается этот сезон от предыдущего.

Если в предыдущие годы демонстрация роста цен привлекала на рынок инвесторов со спекулятивными намерениями, то в этом году, особенно с оглядкой на процессы, происходящие в мире, инвесторы на такой примитив не купились. Зато купились инвесторы-неудачники, которые уже являются обладателями квадратных метров и желают от них избавиться.

Реальные сделки идут с существенным дисконтом к публикуемым ценам, но банальная человеческая жадность пока вынуждает желающих продать жилье героически держать цены на уровне, якобы адекватном рыночной стоимости.

В этом случае такие горе-продавцы оказываются просто вне реального рынка и со своими завышенными предложениями не создают избытка предложения. Реальный рынок даже в большем процентном соотношении оказывается под контролем риелторов чем вольных спекулянтов, что позволяет риелторам выживать в таких непростых условиях. Даже в каких-то случаях удачно спекулировать.

Здесь полезно рассмотреть поведение обычного лоха-продавца. Помаявшись этак три-пять месяцев с продажей дорогих сердцу квадратных метров, такой продавец все равно идет к риелторам. При этом идет, что называется «тепленьким».

Я полагаю, что дальше сами себе нарисуете картину, как героический риелтор бросается в бой за продавца, но как назло подворачивается реальный покупатель с реальными деньгами, но желающий купить дешевле. Есть и другие варианты, итог у которых, впрочем, один. Сделка идет ниже рынка, риелтор остается минимум при своих. Если отчаявшийся продавец в момент обращения уже совсем «созрел», то комиссионные риелтора могут быть даже выше обычного.

Здесь остается только посочувствовать продавцам, которые пребывают в очаровании от цифр, которые исправно публикуют риелторы. Судьба у них пока одна – долгое ожидание, что равно расходу средств на попытки продать и снижению реальной стоимости квадратных метров минимум на коэффициент инфляции. Затем, потеряв пока неосязаемо, таких продавцов все равно вынудят снизить цену, но уже заплатив при этом комиссионные риелторам, то есть еще чуть-чуть.

Реальные потери продавца пока равны 15-25% от «рыночной стоимости». Стандартная потеря в 20% выглядит следующим образом:

• 10% - дисконт при продаже;
• 3-4% - комиссия (половина от общей) риелторам за сделку и это еще по-божески;
• 6-7% - оплата текущего состояния рынка, которая сводится к полугодовой экспозиции квартиры и собственным затратам на попытки продать.

Всякой халяве рано или поздно приходит конец. В данном случае сложно гадать, раньше поумнеют продавцы, или скажутся усилия государства. Государство планомерно пытается сыграть на снижение цены и ищет рычаги воздействия. Не так давно проверяли риелторов на уровне Росфинмониторинга, но это не так эффективно. Эффективнее пока кажется воздействие на продавцов, то есть собственников квартир.

Обязательное страхование квартир, о чем снова заговорили на уровне Правительства, увеличивает стоимость владения. Рост услуг ЖКХ тоже из этой же серии. Так что как ни крути, но буквально через месяц правительство планирует расстроить незадачливых продавцов еще на круглую сумму.

Энергичнее надо быть, граждане продавцы недвижимости, энергичнее. А риелторы пускай все сами за себя оплачивают, как и строители нового жилья.

У строителей тоже не все гладко. Так, говорят, что в «Тресте №14» прошло сокращение, что как-то плохо вяжется с масштабными прожектами глобальной застройки города. Но главная «проблема» у девелоперов-строителей все-таки в другом. Называется она – «рост на строительные материалы». Вот рисуемый рост цен на стройматериалы мы и рассмотрим в следующем материале в рубрике «Недвижимость».

Про пермскую часть прошедших выборов писать гораздо сложнее, чем про федеральную. Во-первых, на местном уровне не было никакого содержания. Кто-то чего-то пытался бубнить про какой-то непонятный и неинтересный НДС, так общий депресняк и усталость от культурного идиотизма давно отвратили электорат от местного контента. А еще весь выборный процесс в регионе был раздроблен. Правда не так, как сейчас пытаются преподнести действующие лица и исполнители

1 апреля, 13 часов утра по местному времени. Все теле и радиостанции страны показывают протокольную съемку. По коридору Кащенко идут двое. Один как-то модернизационно выглядит в белом халате, накинутом поверх традиционно безупречного костюма, а другой вынужденно предпочел инновационную местную рубашку

Это, знаете ли, сложно после такого фиаско успокоиться до такой степени, чтоб не потерять вразумительность. Болельщики не ставят биатлонистам медального плана, но настоящего фана нельзя обмануть, пытаясь выдать очевидный провал за удовлетворительный результат. Было неприятно видеть, что сборная России по биатлону совершенно не готова к домашнему чемпионату мира в Ханты-Мансийске. Одно дело «не прет», а другое дело, когда «сливаем». Слили. По текущему сезону слив был ожидаем и прогнозируем. Теперь он еще и засчитан.Позиция моя остается прежней: я не буду заниматься каким-то серьезным анализом в пользу российского биатлона, пока у руля находится связка Кущенко-Барнашов. Поэтому размышлений на тему «Что делать?» Вы тут не найдете. Пока будут только соображения на тему «Кто виноват?»