Рубрика: Недвижимость

Хотят падать как в прошлом году

Автор: Swing

Если честно, то про недвижимость сложно написать что-то новое из разряда концептуальных вещей. Это мы уже давно все расписали. Писать сейчас имеет смысл только про текущее развитие ситуации.

«Развитие» - это сильно сказано. Про текущее загнивание ситуации – это правильнее. Вот только не надо мне рассказывать про какое-то «оживление на рынке». Я каждый день хожу-езжу мимо башень у моста, поглядываю на «Акварели», да еще на несколько знаковых сданных объектов. Вижу их темные окна и общую унылость. Ситуация на рынке как была тяжелая, такой в общем-то и осталась. А впереди еще «традиционный летний спад». Страшно? Кому-то страшно, так это все от глупости.

От глупости была и попытка подогреть наш пермский квазирынок. Еще в августе прошлого года мне шепнули, что состоялся «слет» крупных игроков, выделен бюджет для того, чтобы поднять цену средней сделки на уровень 50 тысяч за квадрат. В большей степени это было в интересах застройщиков, достраивающих объекты.

Слухов всегда витает много, но дальнейшее развитие событий показало, что сговор наверное был. Была упертая попытка подогрева цены. Неудачная. Удачной она быть и не могла, но время упущено.

Именно так, пропущенный сезон, за который кто-то может быть и заработал, в целом для рынка следует считать неудачным. Никаких положительных трансформаций не произошло, поэтому кризис будет продолжаться. Даже более того, государственные закупки еще более извратили рынок, создавая спрос в относительно ликвидных группах предложений.

«Извратили» - это создали дополнительный перекос в спросе-предложении. От этого жилье в эконом-классе, за исключением откровенного хлама, даже подросло в цене. Но в большей степени все-таки сформировался очередной тонкий слой отложенного спроса, так как продавцам показалось, что «начался очередной цикл роста цен на недвижимость». Я в этой пурге «а-ля Стерник» не силен, поэтому извините, если там путаю циклы с фазами и еще чем-нибудь.

Отложенный спрос, как и потенциальный, являются теми ресурсами, которые должны реанимировать рынок. Кто это понимает, тот может многое сделать.

Понимают пока немногие, поэтому рынок в этом году ожидает продолжение падения. Падение по некоторым группам составит порядка 25% от текущих уровней. Точная общая глубина будет зависеть от того, в каком варианте кризиса будет идти экономика. Если власти не смогут остановить падение производства и ВВП, то квадратные метры будут измерять, например, в мешках картошки. Более реальным пока представляется сценарий падения рынка примерно на 15% от текущего уровня сделок (не путать с ценами предложений в объявлениях).

Перспективы рынка недвижимости можно сравнить с жизненным циклом продукта. Началась нисходящая часть, из которой выход только один – реорганизация. До сих пор рынок ориентировался в первую очередь на инвестиционные средства, теперь их долго не будет.

На самом деле это определенный нонсенс. Вложения в недвижимость всегда относились к разряду рискованных, так как в течение срока владения с ними может произойти много всего, как и с окружающей их средой. Но в какой-то момент девелоперы убедили обывателей, что недвижка – это консервативные инвестиции. Кто поверил – тот в убытке. Но я уже написал про актуальное умение фиксировать убытки

Это все наглядно можно увидеть на пермских проектах. В пределах видимости друг друга строились два проекта с претензией на бизнес-класс. Крокус и Виктория. Викторию приостановили в какой-то момент по причине «мирового финансового кризиса». Крокус тоже приостанавливали, но вышли из простоя раньше. В итоге Крокус уже стоит, а Виктория еще планирует достроиться в этом году. Насколько можно верить этим планам, неплохо написано в блоге Пермского аналитического центра Теперь самим фактом постройки Крокус имеет определенное преимущество, но для текущего рынка это – мало. Мало, так как предложений много. Если Крокус будет агрессивнее отбирать будущих жителей у Виктории уже сейчас, то к моменту достройки конкурента, сделать это будет сложнее. Оба проекта не блестящи, у каждого есть свои плюсы и минусы, что будет очевидно при наличии готовых проектов.

Нужно фиксировать убыток и выходить из бредовых проектов, порожденных жадностью примитивного гламура в розовых очках. Новые проекты надо серьезнее просчитывать и лучше делать. Помимо этого нужно снижать стоимость подключения к коммунальным сетям.

Инвестировать в недвижку в ожидании роста не стоит. Тут даже Путин не поможет с обещанием ипотеки в 11%. Ипотека работает исключительно при росте цен, превышающим процент по ипотеке, являясь своеобразной формой накопления средств. Для этого недвижимость должна быть высоколиквидным товаром. Это, в общем-то, в ближайшее время не грозит.

Зачем лезть в ипотеку под 11% если даже самые оптимистичные оптимисты грезят ростом цен недвижимости на уровне 3-5% в 2010? Экономического смысла в этом нет, поэтому решения в рамках монетарной логики тоже нет. Это хорошо, что ипотека будет 11%, если Путин это сделает, но на рынок такое решения не окажет существенного влияния.

Подводя какой-то итог, предположу, что в 2010 году рынок недвижимости останется высокорискованным, вялым, будет продолжаться чистка игроков, вплоть до банкротств. Единственным положительным моментом может быть то, что начнется процесс реорганизации рынка. А может быть еще подождут, тогда снова будет актуально то, что мы писали аж 2-3 года назад, а в следующем году можно будет снова писать что-то в этом духе с незначительными изменениями.

Про пермскую часть прошедших выборов писать гораздо сложнее, чем про федеральную. Во-первых, на местном уровне не было никакого содержания. Кто-то чего-то пытался бубнить про какой-то непонятный и неинтересный НДС, так общий депресняк и усталость от культурного идиотизма давно отвратили электорат от местного контента. А еще весь выборный процесс в регионе был раздроблен. Правда не так, как сейчас пытаются преподнести действующие лица и исполнители

1 апреля, 13 часов утра по местному времени. Все теле и радиостанции страны показывают протокольную съемку. По коридору Кащенко идут двое. Один как-то модернизационно выглядит в белом халате, накинутом поверх традиционно безупречного костюма, а другой вынужденно предпочел инновационную местную рубашку

Это, знаете ли, сложно после такого фиаско успокоиться до такой степени, чтоб не потерять вразумительность. Болельщики не ставят биатлонистам медального плана, но настоящего фана нельзя обмануть, пытаясь выдать очевидный провал за удовлетворительный результат. Было неприятно видеть, что сборная России по биатлону совершенно не готова к домашнему чемпионату мира в Ханты-Мансийске. Одно дело «не прет», а другое дело, когда «сливаем». Слили. По текущему сезону слив был ожидаем и прогнозируем. Теперь он еще и засчитан.Позиция моя остается прежней: я не буду заниматься каким-то серьезным анализом в пользу российского биатлона, пока у руля находится связка Кущенко-Барнашов. Поэтому размышлений на тему «Что делать?» Вы тут не найдете. Пока будут только соображения на тему «Кто виноват?»