Рубрика: Недвижимость

Хотят падать как в прошлом году

Автор: Swing

Если честно, то про недвижимость сложно написать что-то новое из разряда концептуальных вещей. Это мы уже давно все расписали. Писать сейчас имеет смысл только про текущее развитие ситуации.

«Развитие» - это сильно сказано. Про текущее загнивание ситуации – это правильнее. Вот только не надо мне рассказывать про какое-то «оживление на рынке». Я каждый день хожу-езжу мимо башень у моста, поглядываю на «Акварели», да еще на несколько знаковых сданных объектов. Вижу их темные окна и общую унылость. Ситуация на рынке как была тяжелая, такой в общем-то и осталась. А впереди еще «традиционный летний спад». Страшно? Кому-то страшно, так это все от глупости.

От глупости была и попытка подогреть наш пермский квазирынок. Еще в августе прошлого года мне шепнули, что состоялся «слет» крупных игроков, выделен бюджет для того, чтобы поднять цену средней сделки на уровень 50 тысяч за квадрат. В большей степени это было в интересах застройщиков, достраивающих объекты.

Слухов всегда витает много, но дальнейшее развитие событий показало, что сговор наверное был. Была упертая попытка подогрева цены. Неудачная. Удачной она быть и не могла, но время упущено.

Именно так, пропущенный сезон, за который кто-то может быть и заработал, в целом для рынка следует считать неудачным. Никаких положительных трансформаций не произошло, поэтому кризис будет продолжаться. Даже более того, государственные закупки еще более извратили рынок, создавая спрос в относительно ликвидных группах предложений.

«Извратили» - это создали дополнительный перекос в спросе-предложении. От этого жилье в эконом-классе, за исключением откровенного хлама, даже подросло в цене. Но в большей степени все-таки сформировался очередной тонкий слой отложенного спроса, так как продавцам показалось, что «начался очередной цикл роста цен на недвижимость». Я в этой пурге «а-ля Стерник» не силен, поэтому извините, если там путаю циклы с фазами и еще чем-нибудь.

Отложенный спрос, как и потенциальный, являются теми ресурсами, которые должны реанимировать рынок. Кто это понимает, тот может многое сделать.

Понимают пока немногие, поэтому рынок в этом году ожидает продолжение падения. Падение по некоторым группам составит порядка 25% от текущих уровней. Точная общая глубина будет зависеть от того, в каком варианте кризиса будет идти экономика. Если власти не смогут остановить падение производства и ВВП, то квадратные метры будут измерять, например, в мешках картошки. Более реальным пока представляется сценарий падения рынка примерно на 15% от текущего уровня сделок (не путать с ценами предложений в объявлениях).

Перспективы рынка недвижимости можно сравнить с жизненным циклом продукта. Началась нисходящая часть, из которой выход только один – реорганизация. До сих пор рынок ориентировался в первую очередь на инвестиционные средства, теперь их долго не будет.

На самом деле это определенный нонсенс. Вложения в недвижимость всегда относились к разряду рискованных, так как в течение срока владения с ними может произойти много всего, как и с окружающей их средой. Но в какой-то момент девелоперы убедили обывателей, что недвижка – это консервативные инвестиции. Кто поверил – тот в убытке. Но я уже написал про актуальное умение фиксировать убытки

Это все наглядно можно увидеть на пермских проектах. В пределах видимости друг друга строились два проекта с претензией на бизнес-класс. Крокус и Виктория. Викторию приостановили в какой-то момент по причине «мирового финансового кризиса». Крокус тоже приостанавливали, но вышли из простоя раньше. В итоге Крокус уже стоит, а Виктория еще планирует достроиться в этом году. Насколько можно верить этим планам, неплохо написано в блоге Пермского аналитического центра Теперь самим фактом постройки Крокус имеет определенное преимущество, но для текущего рынка это – мало. Мало, так как предложений много. Если Крокус будет агрессивнее отбирать будущих жителей у Виктории уже сейчас, то к моменту достройки конкурента, сделать это будет сложнее. Оба проекта не блестящи, у каждого есть свои плюсы и минусы, что будет очевидно при наличии готовых проектов.

Нужно фиксировать убыток и выходить из бредовых проектов, порожденных жадностью примитивного гламура в розовых очках. Новые проекты надо серьезнее просчитывать и лучше делать. Помимо этого нужно снижать стоимость подключения к коммунальным сетям.

Инвестировать в недвижку в ожидании роста не стоит. Тут даже Путин не поможет с обещанием ипотеки в 11%. Ипотека работает исключительно при росте цен, превышающим процент по ипотеке, являясь своеобразной формой накопления средств. Для этого недвижимость должна быть высоколиквидным товаром. Это, в общем-то, в ближайшее время не грозит.

Зачем лезть в ипотеку под 11% если даже самые оптимистичные оптимисты грезят ростом цен недвижимости на уровне 3-5% в 2010? Экономического смысла в этом нет, поэтому решения в рамках монетарной логики тоже нет. Это хорошо, что ипотека будет 11%, если Путин это сделает, но на рынок такое решения не окажет существенного влияния.

Подводя какой-то итог, предположу, что в 2010 году рынок недвижимости останется высокорискованным, вялым, будет продолжаться чистка игроков, вплоть до банкротств. Единственным положительным моментом может быть то, что начнется процесс реорганизации рынка. А может быть еще подождут, тогда снова будет актуально то, что мы писали аж 2-3 года назад, а в следующем году можно будет снова писать что-то в этом духе с незначительными изменениями.

Если Вы ждете, что мы сейчас напишем какую-нибудь гадость про назначение новых-старых чиновников в Правительство Пермского края, то ошибаетесь. Это всего лишь повод. Повод для того, чтобы лишний раз посочувствовать региону, пока им рукоблудит незабвенный Олег Анатольевич Чиркунов.

1 апреля, 13 часов утра по местному времени. Все теле и радиостанции страны показывают протокольную съемку. По коридору Кащенко идут двое. Один как-то модернизационно выглядит в белом халате, накинутом поверх традиционно безупречного костюма, а другой вынужденно предпочел инновационную местную рубашку

По итогам Олимпиады в Ванкувере было достаточно просто отрефлексировать на былые советские успехи, что в какое-то степени сделали почти все аналитики. Кто-то это сделал красиво, как господин Прохоров в своем блоге , кто-то вдавался в частности, страшась признать, что спортивное хозяйство развалено, латать его бесполезно. Его и так налатали уже на 3,5 миллиарда рублей, только результат видели все. Сама архитектура современной спортивной системы – штука инновационная, да простите Вы мне это слово.